Wiadomo, mieszkamy coś się psuje ,coś niszczeje .Omawiany problem jest zawsze dyskusyjny .Zastanawiamy się kto mnie zalewa ? Kto zawinił ?, Kto zatkał rurę ? Kto zapłaci za remont mojego mieszkania ?
Szkody dzielimy na te które powstały w części wspólnej i szkody w części należącej do właściciela mieszkania .
Części wspólne to : dach, ściany zewnętrzne budynku, klatki schodowe , pomieszczenia kotłowni ,instalacja sanitarna- pion , instalacja wodna –pion , instalacja centralnego ogrzewania ,instalacja elektryczna –pion, instalacja wyciągowa i kominy,
Części własnościowe – to wszystkie instalacje należące do lokalu własnościowego w „nitkach „ od zaworów głównych oraz przełączników głównych .Wszystko co jest w lokalu należy do właściciela lokalu.
Formalnie wygląda to tak:
1. poszkodowany zgłasza roszczenie o naprawienie szkody do Wspólnoty.
- Zarządca wspólnoty udostępnia formularz szkody którą poszkodowany powinien wypełnić
- Wspólnota zgodnie polisą ubezpieczyciela budynku (czyli części wspólnych) powinna zgłosić roszczenie wysyłając na adres mailowy lub listownie wypełniony formularz.
- Poszkodowany zgłasza roszczenie do tego Ubezpieczyciela, trzeba pamiętać , że zgodnie z art 6 k.c. ciężar dowodu spoczywa na tym kto wywodzi skutki prawne tj w tym przypadku na poszkodowanym,( tzn że to poszkodowany powinien zabezpieczyć wszystkie dowody i dokonać formalności) z tym że z kolei na Ubezpieczycielu ciąży ciężar oceny merytorycznej i prawnej zdarzenia (oględziny).
W tym celu należy zabezpieczyć dokumentację fotograficzną podpisaną przez poszkodowanego , i Zarządcę w celu przedstawienia dowodowego jeśli niezbędne jest natychmiastowe usunięcie szkody aby nie powstały następne szkody . Po zabezpieczeniu dowodów fotograficznych i oględzin wykonanych przez Zarządcę poszkodowany może sam przystąpić do usunięcia szkody . Dodatkowo należy przedstawić faktury na materiały lub kompleksowe usunięcie powstałej szkody .
Ubezpieczyciel (nasz ubezpieczyciel to GENERALI ) ma obowiązek stwierdzić w ciągu 30 dni czy przyczyną szkody jest awaria instalacji należącej do części wspólnej ? Czy należącej do lokalu własnościowego .? Po dokonaniu oceny i wydaniu oświadczenia możemy dalej dochodzić zwrotu kosztów .
Jeśli szkoda powstała w części wspólnej wypłatę uznanego odszkodowania dokona ubezpieczyciel na konto wspólnoty za szkody i zostaną z kasy Wspólnoty pokryte koszty remontu na podstawie faktur w uznanej kwocie odszkodowania .
Po dokonaniu oceny i wydaniu oświadczenia w którym stwierdza się powstałą szkodę z winy instalacji należącej do lokalu własnościowego należy próbować zwrócić się do sąsiada-sprawcy nieumyślnego wyrządzenia szkody z porozumieniem w związku z pokryciem kosztów usunięcia szkody i jej przyczyny .
Dobrym rozwiązaniem jest też ubezpieczenie swojego mieszkania i już nie musimy się martwić ..skąd wziąć kasę na remont ? Mimo tego zawsze trzeba o tym poinformować Zarządcę , ponieważ notoryczne występowanie tej samej szkody i awarii wpływa na stan części nieruchomości wspólnej.
Kolejną kwestią jest dochodzenie roszczeń w Sądzie związku z np. zalewaniem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Ponieważ przyczyną zalewania jest nieszczelność instalacji wodnej – która jest częścią składową lokalu , odpowiedzialność odszkodowawczą ponosi jego właściciel. Podstawę prawną stanowi w takim przypadku art. 415 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
W ewentualnym postępowaniu sądowym należałoby udowodnić nie tylko sam fakt zalania i uszkodzenia lokalu, ale także wykazać sąsiadowi jego winę.
Dlatego ważne jest wezwanie sąsiada do usunięcia przyczyny oraz skutków przecieku na piśmie , należy je doręczyć za potwierdzeniem odbioru, drogą pocztową . W wezwaniu wskazuje się dokładną kwotę jakiej zapłaty domaga się poszkodowany a także wyznacza termin uregulowania należności z zastrzeżeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Konieczne jest też udokumentowanie wszystkich kosztów poniesionych na usunięcie szkód oraz udowodnienie, że przyczyną przecieków jest wada instalacji wewnętrznej. Mogą być to protokoły szkody ubezpieczyciela mienia , dokumentacja fotograficzna, itd.
Należy pamiętać ,że dochodzenie roszczenia odszkodowawczego ulega przedawnieniu. Zgodnie z art. 442 (1) § 1 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia.